Об этом мы поговорили с главой юридической компании «Прецедент» Еленой Никоненковой.
Суду не подлежит?
За какие нарушения можно подать в суд на домоуправляющую компанию?
- Домоуправляющая компания - это организация, занимающаяся обслуживанием многоквартирного дома. Следовательно, обжаловать какие-то действия/бездействия или понуждать к чему-либо домоуправляющую компанию можно только в рамках возложенных обязанностей, - пояснила Елена Никоненкова. - Таким образом, домоуправляющая компания несет ответственность за некачественное оказание услуг по обслуживанию общего имущества МКД, за применение ненадлежащих тарифов при расчете платы и т.п.
Права и обязанности граждан и ДУКов закреплены в Жилищном Кодексе РФ и Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 (далее Правила). В раздел 31 Правил установлены обязанности исполнителя, которым и является ДУК. Следовательно, любое нарушение обязанностей ДУКа гражданин вправе обжаловать в суде.
Часты ли случаи, когда жители судятся с домоуправляющей компанией? Какова тематика таких дел?
- В основном граждане судятся по делам, связанным с неверным начислением коммунальных платежей, задолженностям и пересчетам. Также нередкими являются дела, связанные с причинением убытков из-за некачественного оказания услуг.
Примером дела, связанного с пересчетом коммунальных платежей, может являться часто встречающаяся ситуация по истребованию оплаты за не оказанную коммунальную услугу.
- Часто мы сталкиваемся с неверным исчислением оплаты из-за завышенного количества проживающих (изменения в количество проживающих не были внесены своевременно), или из-за неоказания услуги в принципе и/или оказание ее в ненадлежащем качестве (отсутствие воды, низкая температура воды в кранах или батареях), - поясняет Елена Никоненкова. Что касается причинения убытков, то мы нередко сталкиваемся с ситуацией ненадлежащего обслуживания общего имущества МКД. В частности, инженерных сетей и коммуникаций, что приводит к поломкам и протечкам. Указанные обстоятельства в свою очередь ведут к причинению ущерба имуществу граждан из-за повреждений общедомовых труб, проходящих по территории квартиры гражданина, или протекания перекрытий.
Ярким примером являлся судебный процесс, связанный с протечкой в квартиру дождевой воды через разошедшиеся плиты перекрытий. Граждане долго судились с соседями сверху, и только экспертиза помогла выяснить, что виновником всего являлось некачественное обслуживание дома и отсутствие текущего ремонта.
Кто виноват, и что делать?
Конкретная ситуация: из крана течет плохая вода, ржавая и маслянистая, при этом известно, что совсем недавно местный ЖЭК проводил ремонт сетей, а в доме есть мастер по водоснабжению (от ДУКа). Что нужно делать по закону, и можно ли в таком случае подать в суд на домоуправляющую компанию? Во всех ли случаях можно обвинить ДУК, или это уже зона ответственности водоканала?
- Поставка качественного ресурса, безусловно, – ответственность ресурсоснабжающей организации, считает Елена Никоненкова. - Однако в данной ситуации, во-первых, непонятно чья вина в ухудшении качества воды, а во-вторых, ответственность непосредственно перед потребителем услуги будет нести исполнитель, то есть домоуправляющая компания, которая обязана обслуживать общее имущество МКД, в т.ч. и инженерные сети в границах балансовой принадлежности.
Здесь можно говорить о пересчете стоимости коммунальных услуг в связи с их ненадлежащим оказанием. Целесообразно обратиться с жалобой в ДУК (в письменном виде под роспись) и составить акт ненадлежащего оказания услуги с указанием периода. В случае если ДУК не реагирует, то обратиться в Роспотребнадзор и зафиксировать состав воды, после чего обратить в суд с иском о пересчете стоимости коммунальных услуг.
- Для нас особенный интерес представляют дела, связанные с разграничением балансовой принадлежности ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, с обжалованием различных действий должностных лиц по управлению МКД.
- В рамках деятельности нашей компании, мы представляем интересы как домообслуживающих компаний, так и граждан. Однако самые «яркие дела» в области ЖКХ все же связаны с деятельностью именно обслуживающих организаций – обжалование границ земельных участков под многоквартирными домами, установление балансовой принадлежности инженерных сооружений и разграничения ответственности по их обслуживанию, взыскание спорных задолженностей с поставщиков ресурса или пользователей общего имущества многоквартирного дома и т.п.
Множество проблем возникает при ремонте. Например, к вам приходит представитель ДУКа и требует ремонт прекратить на основании того, что создается много шума и неудобств для других жильцов дома. Имеет ли ДУК право требовать этого? Что в этом случае нужно делать владельцу квартиры?
- Согласно Кодексу об административных правонарушениях Нижегородской области наказывается: производство в населенных пунктах и жилых домах ремонтных, строительных, погрузочно-разгрузочных работ, сопровождающихся повышенным шумом и нарушающих тишину и покой граждан с 22 до 7 часов. Исключение составляют аварийные и прочие работы, необходимые для обеспечения безопасности граждан либо функционирования объектов жизнеобеспечения населения.
Такие действия влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей.
Таким образом, если гражданин нарушает тишину в ночные часы, то ДУК обязан вызвать участкового, и тот составит протокол об административном правонарушении. В дневные часы гражданин вправе совершать любые ремонтные работы на территории своей квартиры (за исключением, естественно, несанкционированной перепланировки и реконструкции).
Кстати о перепланировке. В каких случаях перепланировка квартиры возможна? Какие документы для этого необходимо собрать? Имеет ли право ДУК подать на вас в суд, если вы производите перепланировку? Если да, то в каких случаях? Часты ли в вашей практике подобные случаи?
- ЖК РФ прописывает процедуру перепланировки, - объясняет Елена Никоненкова. - Для получения разрешения на проведение перепланировки необходимо сделать проект, согласовать его с ДУК (или ТСЖ), а также с Роспотребнадзором и в некоторых случаях с Пожнадзором, после чего обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости. Перепланировка/переустройство возможны с получения разрешения от органа местного самоуправления. Однако узаконить перепланировку можно и в судебном порядке.
При этом ДУК вправе подать в суд как балансодержатель, если своими действиями гражданин способствует разрушению общего имущества многоквартирного дома или причиняет ущерб ДУКу.
- Правда, если говорить о конкретном правоприменении, то в практике нашей компании такие случаи очень редки. Как правило, граждане, совершившие несанкционированную перепланировку, узаконивают ее в суде. Хотя, это и не всегда возможно, и тогда приходится устранять нарушения.
Убирайте сами
Головная боль многих жильцов и многих подъездов - строительный мусор. Имеет ли право ДУК требовать его выброса от владельца квартиры, где проходил ремонт? Не входит ли это в обязанности самого ДУКа?
- Безусловно, выброс строительного мусора не входит в обязанности ДУКа Согласно Жилищному кодексу РФ, предусматривается плата за коммунальные услуги, к числу которых относят услуги холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения и теплоснабжения, а также вывоз бытовых отходов. Вывоз более крупногабаритного мусора и строительного с территории многоквартирного дома не входит в представленный перечень услуг. Гражданин должен озаботиться этим самостоятельно или поручить это строителям, осуществляющим ремонтные работы.
Мы провели для вас краткий ликбез по юридическим аспектам общения с органами ЖКХ. Дело за малым - претворить их в жизнь.
